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判例

区分所有法第59条競売と処分禁止の仮処分

【平成28年3月18日最高裁】
区分所有法第59条第1項に規定する競売を請求する権利を被保全権利として、民事保全法第53条又は第55条に規定する方法により仮処分の執行を行う処分禁止の仮処分を申し立てることはできないとされた事例
▼事案の概要
管理組合Xは、管理費と修繕積立金の滞納を続ける組合員Yに対し、区分所有法第59条第1項に基づく競売請求権を保全するため、Yが所有する区分所有建物を目的とする処分禁止の仮処分を申し立て、決定を得ました。これに対し、Yは、区分所有法第59条第1項に基づく競売請求権を被保全権利とする処分禁止の仮処分は法律上認められないなどと主張して、Xが得た仮処分決定の取消しを求める保全異議を申し立てました。
▼裁判の経過
第一審の東京地裁は、「民事保全法所定の登記又は登録を保全執行の方法とする処分禁止の仮処分は、民事保全法に明文のある、登記請求権を被保全権利とするものに限られることは明らかである。ところが、区分所有法第59条第1項所定の競売請求権は、あくまでも競売請求権という形成権を内容とするものであって、登記請求権を有しているわけではない。」と判示して、Xが得た仮処分決定を取り消す旨の決定をしました。
Xの保全抗告を受けた東京高裁も、区分所有法第59条第1項に基づく競売請求権は処分禁止の仮処分における被保全権利としては認められないと判示し、Xの抗告を棄却しました。
▼最高裁の判断
Xは最高裁に許可抗告を申し立てましたが、最高裁はこれを棄却しました。その理由は次のとおりです。
「民事保全法第53条は、同条第1項に規定する登記請求権を保全するための処分禁止の仮処分の執行方法について、同法第55条は建物の収去及びその敷地の明渡しの請求権を保全するためのその建物の処分禁止の仮処分の執行方法についてそれぞれ規定しているところ、建物の区分所有等に関する法律第59条第1項の規定に基づき区分所有権及び敷地利用権の競売を請求する権利は、民事保全法第53条又は第55条に規定する上記の各請求権であるとはいえない。上記の競売を請求する権利は、特定の区分所有者が、区分所有者の共同の利益に反する行為をし、又はその行為をするおそれがあることを原因として、区分所有者の共同生活の維持を図るため、他の区分所有者等において、当該行為に係る区分所有者の区分所有権等を競売により強制的に処分させ、もって当該区分所有者を区分所有関係から排除しようとする趣旨のものである。このことからしても、当該区分所有者が任意にその区分所有権等を処分することは、上記趣旨に反するものとはいえず、これを禁止することは相当でない。」
▼実務への影響
最高裁の判断は、第59条競売の性質を踏まえたもので、理論的に無理のあるものではありません。しかし、この判断に従うと、第59条競売を申し立てられた組合員は、建物を第三者に譲渡して、競売の実行から逃れることができるということになります。
第59条競売は、最高裁の言うとおり、もともと組合員を排除するところに目的があるので、第三者に譲渡してくれれば目的達成ではないか、と思う方もいるかもしれません。しかし、そこで譲渡されるのは、第59条競売しか方法がないほど管理費等の滞納が著しい建物です。譲り受けた第三者はその支払義務を承継するわけですので、特別な事情のない限り、進んで譲り受けようとする人は現れません。中には、第59条競売から逃れようという事情を知って、組合員に手を貸すつもりで譲り受ける人がいるかもしれません。
最高裁は、平成23年に、区分所有法第59条第1項に基づく訴訟の口頭弁論終結後に被告であった組合員がその区分所有権及び敷地利用権を譲渡した場合に、譲受人に対し同訴訟の判決に基づいて競売を申し立てることはできないとの決定をしています(最高裁平成23年10月11日決定)。したがって、管理費等を滞納した組合員と結託して建物を譲り受けた人がいても、その譲受人を元組合員に対する第59条競売の判決に基づいて排除することはできません。
平成23年決定の原審である東京高裁平成23年1月7日決定は、たとえば組合員が、第59条競売の申立てを妨害する目的で、自分が支配する法人に対して建物の譲渡があったように仮装して登記簿上の所有名義を移転した場合は、組合員と法人との間の譲渡は民法第94条第1項により無効と解されるから、管理組合は、組合員に代位して法人に対して所有権移転登記の抹消登記手続の請求をすることができ、この抹消登記手続請求権を被保全権利として処分禁止の仮処分を申し立てることもできると判示しています。しかし、仮装譲渡を立証することは決して容易ではありません。東京高裁が示した方法で救済できるケースは少数にとどまると考えられます。
このように、第59条競売は管理費等滞納に対応するための最後の手段だと言われますが、実は比較的容易に逃れられてしまうリスクを抱えていることになります。管理組合としては、管理費等の滞納があったときは、最後は第59条競売があるからと慢心せず、早め早めの回収を心がけましょう。