総会決定額を超過した大規模改修はできるか。

総会決定額を超過した大規模改修はできるか。

Question
　今年の総会で大規模改修工事の実施が議決され、６千５百万円の予算が承認されました。早速業者から見積りを取りましたところ、７千万円かかるとのことで予算額を超過して困っています。理事会に諮ったところ、何回も総会を開くわけにはいかないから、理事会の承認で実施しようということになりましたが、これで良いのでしょうか。
Answer
　結論から先にいいますと、理事会の承認で予算超過して大規模改修工事を実施することはできません。
　大規模改修工事は、区分所有法上「共用部分の変更」になりますから、総会でも「特別決議事項」として区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数で決議しなければならない事項です。それを理事会で変更することはできません。

　今後の進め方として、正規には臨時総会を開いて再決議すべきです。（全員一致による書面決議でも結構です。）ただし、総会を再々開くことは困難とのことですし、１年間何の工事もしないのは怠慢であり、建物の劣化も進みます。次善の策として、建物本格診断からやり直し、工事仕様書や工事概算額を作成した上で、施工業者数社による見積り合わせおよび価格交渉を行って工事費をぎりぎりに絞り込み、その範囲内でできる部分は実施し、できない部分は来年に延ばすことはやむを得ないと考えられます。この場合、全区分所有者にそのことを書面で通知しておくべきでしょう。大規模改修工事は、修繕委員会で多角的に検討し、理事会で審議した後総会で決定すべき事項であり、予算額を簡単に超過したということは手順に慎重さを欠いたものといえます。大規模改修工事は、滅多にないことで不慣れもあると思いますので、あらかじめ福管連にご相談くだされば、このようなことは防止できます。