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＜最新マンション判例の紹介＞
管理組合役員を中傷する文書を配布する等の行為は共同利益違反行為

－最高裁第三小法廷　平成２４年１月１７日判決－

　藤澤市にあるマンションの理事長Ｘは、区分所有者Ｙに対して、次の行為を繰り返していることは、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」であるとして、総会の決議を得て、これらの行為の停止を求める訴訟を提起しました。

Ｙは、平成１９年頃から、繰り返し管理組合の役員が修繕積立金を勝手に運用したなどと書いた役員を誹謗中傷する文書を配布し、マンション付近の電柱にも貼付した。
マンションの防音工事や防水工事を受注した業者に対して、趣旨不明の文書を送付し、工事の辞退を求める電話をかけるなどして、その業務を妨害するなどの行為を続けている。

　東京高裁は、Ｙの行為がマンション関係者や取引先に迷惑が及んでいても、騒音、振動、悪臭の発散等建物の管理または使用に関わるものではなく、被害を受けた者それぞれが差止請求または損害賠償請求等の手段を講ずれば足りるので「共同の利益に反する行為」に当たらないとしました。

　これに対して、最高裁は、これらの行為は役員に対する個人攻撃にとどまらず、総会で正当に決議された防音工事等の円滑な進行が妨げられ、また、役員に就任しようとする者がいなくなり、管理組合の運営が困難になる事態が生じているので、マンションの管理または使用に関して区分所有者の共同の利益に反する行為である。

　東京高裁の判決は、これらの行為は共同の利益に反しないと判断したが、法６条の共同の利益に反する行為の解釈を誤っているので、さらに審理を尽くしなさいとして、高裁の判決を破棄し差し戻しました。

福岡高裁
欠陥マンションの設計・施工業者に３,８２０万円の損害賠償を命令

－福岡高裁　平成２４年１月１０日判決－

＜裁判の経緯＞

大分県の男性が棟ごと購入した９階建てのマンションにひび割れや鉄筋の耐力低下等の瑕疵があるとして、設計会社と施工会社に不法行為に基づき３億６千万円の損害賠償を求めて訴訟を提起。大分地裁は、平成１５年２月、設計会社と施工会社に７,３９０万円の支払を命じた。
控訴審の福岡高裁では、平成１６年１２月、損害賠償を認めず請求を棄却。
上告審の最高裁では、平成１９年７月「建物に基本的な安全性を損なう欠陥があれば、業者に損害賠償の責任がある」として、福岡高裁にやり直しを命じた。
これに対して福岡高裁（石井裁判長）は、平成２１年２月「原告が建物を譲渡するまでに現実的な危険性は発生していないから、不法行為責任は認めない」として原告の請求を棄却。
再び上告された最高裁は、平成２３年７月「現実的な危険性はなくでも、放置すれば、いずれは居住者等の生命、身体、財産に危険が現実化する瑕疵は、基本的な安全性を損なう瑕疵に該当する」として福岡高裁へやり直しを命じた。
福岡高裁（古賀裁判長）は、平成２４年１月１０日、最高裁の判断は尊重しながらも、過失の立証がないとして、大分地裁の判決額を下回る３,８２０万円の支払を業者に命じた。

＜判決への疑問＞　

　この「別府マンション事件」は、発注者と契約関係にない設計会社・施工会社に不法行為責任を認めたもので、消費者側から見て一歩前進の判決といえます。

　しかし、原告側が主張した瑕疵の大部分は、業者側に故意過失があったことの立証がないとして認められませんでした。一般の購入者は専門家ではないので、瑕疵の原因を分析し、故意過失を証明することは不可能と言えます。

　自動車事故の場合のように、証明責任を転換する立法措置が必要ではないでしょうか。また、平成８年に提訴して１４年経過しています。裁判の迅速化という課題は相変わらず残っています。