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ご注意！　標準管理委託契約書が変わった
長期修繕計画の見直し、建物等劣化診断は有料に

―　大規模修繕を目前にした建物本格診断は経費の無駄遣い　―

　平成２２年5月1日以降に管理委託契約を締結する場合は、指針である国土交通省の改訂版を使用することが一般であると思いますが、長期修繕計画・大規模修繕工事関連で有料になる場合があるなど、次の点が変更になっていますからご注意ください。

　ただし、有料化されたことが不適切というのではありません。長期修繕計画は、平成２０年６月に国土交通省が公表した「長期修繕計画作成ガイドライン」等を参考にして作成することが望ましい（標準管理委託契約書別表第１－１－（３）関係コメント）とされましたが、同ガイドラインに従って作成するには、相当の専門知識と稼働を必要とする代わりに、立派な長期修繕計画ができ上がります。

　有料となるのは当然とも言えますが、そうであれば、大規模修繕工事に経験豊富な複数の設計事務所から見積りをとり、適切な契約を締結することが大切であると申し上げたいのです。

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長期修繕計画の作成及び建物・設備の劣化状況などを把握するために調査診断を実施し、その結果に基づき長期修繕計画の見直しを実施する場合は、すでに結んでいる委託契約とは別個の契約となる。
次の業務を管理会社に委託する場合は別個の契約
(1)　修繕工事の前提としての建物劣化診断業務
(2)　大規模修繕工事実施設計及び工事監理業務
(3)　マンション建替え支援業務

（福管連　注）
　以上の3業務を有料にすることは当然と言えます。ただし、注意しなければならないのは、建物劣化診断業務を大規模修繕工事実施計画の１～４年前に実施することは、経費の無駄遣いになる可能性が高いということです。

　それには、二つの理由があります。一つは、２～４年前に実施していても、その後建物の劣化は進展していますので、当時の劣化診断結果をそのままは使えないからです。もう一つの理由は、大規模修繕工事は、設計監理方式で実施する場合が多いのですが、その設計監理者には責任がありますから、他の者が実施した劣化診断結果をそのまま使うことはしないのが普通だからです。

　したがって、大規模修繕工事実施計画の１～４年前には、建物簡易診断により劣化状況を把握して、修繕工事実施時期と範囲を判断する程度でよいと考えます。

（設計監理方式）　
　大規模修繕工事は、(1)建物のどの部位の修繕が必要か、またどのような仕様のグレードで修繕すべきかの調査診断、(2) 修繕工事設計と工事費積算、(3) 施工会社の選定、(4) 工事監理・中間検査、(5)追加変更処理、⑥ 竣工検査、(6) 図書等受領、(7)アフター点検などがあり、これらの業務を実施するには、専門的な知識が必要な上に、多大な時間が掛るために、管理組合の役員や修繕委員だけでの実施は困難です。それで最近は、大規模修繕工事について経験豊富な一級建築士による「設計監理方式」が増えているのです。

　なお、設計監理方式を採用する場合、当然設計監理費用が必要となります。しかし、設計監理方式を採用することにより、良質適切な工事ができ、また、業者選定において競争原理が働くために、福管連の経験からみて、工事費を含めた全体の経費は、責任施工方式と比較して高くはならないことが多いと考えています。

　ただし、設計監理方式をとった場合でも、業者の選定は管理組合が主体となって行い、見積書の開封も理事会・修繕委員会で行うなど透明性を持ち、談合・マージンなどといった批判を招かない姿勢で臨むことが大切です。