住宅欠陥　新法によりセーフティネット
―　平成２１年１０月１日から新築住宅に保険・供託義務化　―

これまでも新築住宅の欠陥を補償する制度はあったが・・・
　これまでも新築住宅の欠陥を補償する制度はありました。品確法により、新築住宅は引渡しの時から１０年間、①基礎、柱、梁、構造壁等構造耐力上主要な部分と②屋根、外壁、開口部（玄関扉、サッシ等）等雨水の浸入を防止する部分について、分譲業者等は無償で欠陥補修する責任を負わされているのです。

　しかし、平成１７年に発生した耐震強度偽装事件では、マンション分譲業者ヒューザーなどが倒産しために、補修がなされず、マンション購入者は二重のローンを負担するなど大きな被害が発生しました。

　この事件を教訓として、事業者が倒産しても新築住宅の欠陥について補修費用を受け取ることができる法律が制定されました。それが、平成２１年１０月１日から完全施行される『住宅瑕疵担保履行法』です。

　すべての新築住宅の売主または請負人（宅地建物取引業者や建設業者）は、買主に新築住宅を引き渡す際には、｢保証金の供託｣または｢保険への加入｣が義務付けされます。これにより万が一、事業者が倒産した場合等でも、補修費用の支払を受けられることになります。

　保険は、事業者が国土交通大臣の指定する保険会社と保険契約を結びます。供託は、事業者が法律で定められた額の保証金を、あらかじめ法務局などの供託所に預けておくものです。どちらを選ぶかは、事業者の判断になります。

　しかし、このいずれかの措置を取らなければ、罰則等が科されます。
　この法律の施行により住宅に欠陥が生じた場合は、事業者が倒産しても補修費用を受け取ることができるようになりました。この保証の対象となるのは、平成２１年１０月１日以降に引渡しを受けた新築住宅です。

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　住宅瑕疵担保履行法により、事業者倒産の場合の対策が成立しましたので、これはこれなりに評価できますが、消費者の立場から見ますと、なお、次のとおり改善すべき点はあります。

  1. 新法の対象となる瑕疵担保責任が、品確法と同様、｢構造耐力上主要な部分｣と｢雨水の浸入を防止する部分｣に限られている点です。現場では、亀裂、浮き、白華など数多くの不具合が発生していますが、分譲業者からはその程度は当たり前、乾燥収縮、サービス対象外などといわれ、解決が容易ではありません。

  2. 地盤沈下などを原因とした欠陥も対象外です。

  3. バルク買いをした業者から安く買った場合も対象外です。

  4. 基本的には、建物に関するマンション紛争の解決体制の確立が必要です。

　たとえば、ＡＤＲなど第三者機関に安い費用で調停・仲裁をしてもらうなど紛争処理制度の確立が望まれます。

＊現在、国交省で大規模修繕工事の瑕疵保証保険が検討されているとの噂がありますが、新築と同様の条件であれば、あまり利用価値はないと考えられます。

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