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下高宮住宅マンション建て替え事業　見事に完了

　福岡市南区高宮２丁目にある下高宮分譲住宅は、鉄筋コンクリート造５階建て２棟４０戸、福岡市住宅供給公社第１号の分譲マンションです。

　昭和４５年に入居。1戸当たり床面積64.91平方メートル、分譲価格454万3千円～479万3千円。非常に人気があり、6.9倍の応募があったとのことです。

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　そのマンションも、築３３年経過した平成１５年には水漏れ事故が発生。配管の修理も必要となりましたが、1戸当たり約８０万円の費用がかかるとのことで、建替えの声が出てきました。逆に建物はまだ使用可能との意見も出ました。当時のマンションの相場が５００万円から６００万円なので、それに修繕費を８０万円も投資する価値があるのか、エレベーターもないなどの意見も出ました。

▲建替え前の下高宮住宅

▲プライムコート高宮
　「下高宮住宅マンション建替事業記念誌」より

　このような状況の下、平成１５年１２月建替えを考えてもよいという有志で第１回の勉強会が開かれ、以後６回にわたり勉強会が開催され、建替え計画素案がまとめられました。そうして、平成１６年４月の総会で「下高宮建替検討委員会」の設立が承認されました。

　平成１６年１２月の建替検討委員会で三井不動産を事業協力者として仮選定、平成１７年３月の総会で正式に承認されました。その後、ラプロスを事業協力者として依頼し、個別相談会や近隣説明会の開催をサポートしてもらいました。このようにして、建替えの計画案が作成されました。容積率に余裕がありましたので、当時４０戸の住戸は、５０戸増やし９０戸にする計画となりました。

ついに総会で「建替え決議」を承認可決

　平成１７年１２月１７日開催の全体総会で、建替決議は議決権者数で３６個(９０％)、区分所有者数で３４名（８９.５％・３４／３８）の賛成多数で可決されました。話し合い開始からわずかに２年です。

　平成１８年４月、福岡市は建替組合設立を認可。同月、建替組合設立総会を開催、役員の選任と建替事業に必要な事項が全会一致で可決されました。平成１８年７月には、誰がどの住戸に入るといった権利変換計画が福岡市から承認され、その後、立退き、建築確認申請、解体と進み、平成１８年１０月末には着工式が行われました。

プライムコート高宮の誕生

　新築工事は順調に進み、工事中２回の現場見学会も行われました。新マンションの名称は、建替組合員から募り、審査の結果「プライムコート高宮」と決定しました。

　平成１８年１０月末に始まった新築工事は、平成２０年２月に完了し、鹿島建設から建替組合、同組合員へ建物と各住戸の引渡しが行われました。

建替事業の成功のポイントは

　建替事業がこのようにスムーズに取り運ばれ、「建替事業は成功した」と評価してよいと考えます。その成功の秘訣は何か。

　平成２１年３月に「下高宮住宅マンション建替組合有志」による「下高宮住宅マンション建替事業記念誌」が発行されましたが、その中で建替えの成功の秘訣として「(1)事業は公開・透明・公平を心がけたこと、(2)賛成者・非賛成者は互いに尊重しあい、意見、要望を十分に聞く、(3)デベロッパーには早期に参加してもらい、専門知識と事業資金のノウハウを受ける、(4)中立的立場のコーディネーターの役割は重要、(5)組合員と事業協力者は相互理解と意思の疎通を図る、(6)区分所有者の中にリーダーシップのある推進役が存在することは大切」とまとめられていますが、その通りです。