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供託と保険で倒産リスクを救済

住宅瑕疵担保責任履行確保法が成立

　新築住宅の瑕疵担保責任履行確保法が、５月２４日衆議院で可決成立しました。参議院ではすでに４月２７日可決されています。公布の日から２年６カ月以内に施行されます。

　これで耐震強度偽装事件を受けた一連の法整備が終了したことになります。

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　従来から、欠陥住宅問題に対応するため、品確法が制定され、新築住宅の売主等は、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、十年間の瑕疵担保責任を負うこととされていました。

　しかし、構造計算書偽装問題のように、新築住宅の売主が十分な資力がなく瑕疵担保責任が履行できない場合、新築住宅の購入者が極めて不安定な状態に置かれることなります。

　このように住宅取得に対する不安が強まる中、住宅の安全の確保に対するために、新築住宅の売主等に対し瑕疵担保責任を履行するための資力の確保を義務付け、新築住宅の購入者等の利益の保護を図る趣旨から、この法律は誕生しました。

住宅瑕疵担保責任履行確保法の概要

I.	新築住宅に係る瑕疵担保責任の履行の確保を図るため、建設業者及び宅地建物取引業者は、住宅建設瑕疵担保保証金等の供託又は住宅瑕疵担保責任保険契約の締結が義務付けられました。
II.	住宅瑕疵担保責任保険契約に係る紛争を迅速かつ適正に解決を図るための処理体制が整備されることになりました。
III.	住宅に係る瑕疵担保責任の履行の確保を図るために保険契約の引受けを行う法人が住宅瑕疵担保責任保険法人として指定されることになりました。
◇　　　　　　　　　　　　　　　　　　◇ 　売主や請負人に資力を確保させるための措置として、供託や保険を義務付けることとなりました。　供託では、供給業者の新築住宅の供給戸数に応じて、供託所に保証金を供託させます。供給業者が倒産したときなどには、積み立てられた供託金から購入者に補償金が支払われます。　供託金の額は、例えば、10年内での供給戸数が500戸から1,000戸の業者の場合で、１億4,000万円から１億8,000万円です。この場合、１戸当たり18万円から28万円になります。　供給戸数が多くなるほど割安になります。10年後に供託金は返還されますから、資金に余裕のある大手の業者は供託を選ぶといわれています。　一方保険では、新たに創設される「住宅瑕疵担保責任保険法人」と供給業者との間で契約し、業者の倒産した時などに購入者に保険金が払われます。　また、供給業者と購入者などとの間で、保険契約にかかわる紛争が生じたときのために、国が指定した紛争処理機関が調停などの業務を行うこととしています。　なお、付帯決議として、欠陥住宅や不良業者の排除の徹底、瑕疵担保責任の履行の確保に不足を来すことのない供託額の設定、住宅購入者等の保護のため十分な保険の内容とすること、住宅の瑕疵の有無について技術的に適正な判断・助言ができる第三者機関の設置、業者に故意・重過失がある場合においても、住宅購入者等の保護を図ることなどが決議されました。