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大規模改修工事とＣＭ方式の関係

■ Question ■

　管理会社から、ＣＭ方式で大規模改修工事をやりませんかといわれましたが、ＣＭとは何ですか。管理組合にとって何かメリットがあるのでしょうか。

■ Answer ■

ＣＭ方式とは
　ＣＭ(コンストラクション・マネジメント)とは、1960年代にアメリカで始まった建設生産・管理システムです。高度の専門性を持ったコンストラクションマネジャー(ＣＭｒ)が技術的な中立性を保ちつつ、発注者の側に立って、設計・発注・施工の各段階において、マネジメント業務を行うものです。

　日本では、国土交通省が平成14年2月に「ＣＭ方式のガイドライン－日本型ＣＭ方式の導入に向けて－」を発表して以来、ＣＭが人々の口に上るようになりました。

ＣＭのメリット・デメリット

　管理会社提案の「ＣＭ方式」は、大規模改修工事を行うに当たり、管理会社がＣＭｒとして改修工事を進めようとするものです。

　この方式には、ＣＭｒが現在の設計監理方式の設計事務所のような役割する方式（上図参照）から、さらにゼネコンのように元請と工事の完成保証及び事後点検・保証までを行う方式があります。

　前者を「ピュアＣＭ方式」、後者を「ＣＭアットリスク方式」と呼ぶ人もいますが、アメリカと内容が異なり、日本では熟した言葉とはいえません。

　それでは、ＣＭ方式は管理組合にとってどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

　メリットは管理会社に信頼できるＣＭｒがいれば、いろいろとアドバイスも受けられるし、ある程度任せておけるということです。

　デメリットは、当然費用がかかることです。工事後の保証を含めますと直接工事費の５％から１０％、７千万円の工事で５００万円から７００万円を提示された事例もあります。

　心配なのは、一級建築士並みの信頼できる人材がいるか、協力業者以外も含めて競争原理を働かせた業者選定ができるか、工事費が適切であることを組合員にどのように説明するかなどです。

　管理組合の修繕積立金情報を握っている管理会社がそれに合わせた改修プランを提案しないか、談合・リベートと無縁でいられるかなどを心配するのは考え過ぎでしょうか。

　竣工後の不具合の保証をしている場合、本来の管理委託契約を解消しても保証が継続するかどうか。継続が前提であれば、サービスや管理委託費に問題があっても解約にブレーキがかかります。

　ＣＭ方式採用は、以上の得失を充分に検討して冷静に判断してください。