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新しい滞納管理費回収対策はこれだ！

滞納管理費の時効は５年

これに合わせた対策が必要

ＮＰＯ法人　福管連　理事長　杉本　典夫

１　管理費請求権の消滅時効は５年に決まった！

　今まで、管理費請求権の消滅時効に関する判決は、5年説と10年説がありましたが、今回の最高裁判所の判決で5年と決着がつきました。今後は、この判決を前提として管理費回収業務を進めていかなければなりません。

＜判決要旨＞　　最高裁　平成１６年４月２３日判決

　管理費は、管理規約の規定に基づき発生するものであり、その具体的金額は総会の決議によって確定し、月ごとに所定の方法で支払われるものである｡したがって、管理費等の債権は、基本権たる定期債権から派生する支分権として、民法第１６９条に定める定期給付債権に当たり、その消滅時効は５年である。

対策としては、回収か時効の中断

　対策として、滞納管理費を回収するか、回収できなければ時効の進行を止める処理（時効の中断）をする以外はありません。

時効中断には三つの方法

　時効の進行を止めるためには､次の三つの方法があります。

1)一つは、請求すること。

　裁判上の請求をすれば、裁判を起こした日に時効が止まります。そうして勝訴判決が確定すれば、時効期間はその時から１０年になります。しかし、内容証明郵便による催告等裁判外の請求は、６か月以内に裁判上の請求等本来の中断手続を取らないと中断の効果はありません｡

2)二つ目は、差押、仮差押または仮処分

　これらの行為は、「請求」と同様に、権利者の権利行使行為であることから、時効中断の効力が認められています｡民事執行法に基づく担保権の実行としての競売も権利行使行為ですから、判例において時効中断の効力が認められています｡

3)三つ目は、滞納者の承認

　時効を止める三つ目の方法は、滞納者が管理費滞納を承認すること。必ずしも書面によらなければならないとはなっていませんが、証拠を残すために「債務確認書」「支払計画書」を書いてもらってください｡

２財産開示手続を活用しよう

　折角裁判に勝っても、相手に財産が無ければ回収できません。しかし、生活しているわけですから、財産がゼロのはずはありません。それで、相手の財産を裁判所で開示させる法律ができましたから、これを活用しましょう。
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　手続としては、裁判所に財産開示の申立てをしますと、裁判所で財産開示期日の指定と滞納者に対して期日への呼出し通知を行います。そうしますと、滞納者は、財産目録を裁判所へ提出しなければなりません。そうして、財産開示期日に財産についての陳述が行われるのです。管理組合はこれにより、財産が分かり、強制執行などの手続がとれることになります。

　この財産開示手続において、財産を開示しなかったり、嘘の陳述をすれば、30万円以下の過料に処せられます。開示しないでよい財産は、生活に必要不可欠な衣服、寝具、家具、台所用品、畳、建具と1か月分の食料、燃料ですから、相当の財産が判明すると考えられます。
　財産開示手続は、滞納に対する先取特権によってもすることができます。　

３　悪質な滞納には専有部分の競売請求ができる
　　悪質な滞納に対しては、専有部分の競売請求が認められます。

千葉地裁松戸支部の平成１５年２月５日判決

　区分所有者が6年間に約５０万円管理費を滞納したために、管理組合は支払を求めて提訴し勝訴の判決を得ましたが、依然として支払わないために、区分所有権の競売請求の訴訟を起こし、欠席裁判により、競売を認める判決を得ました。

抵当権があっても競売ができる

　管理組合は、この判決に基づき区分所有権の競売手続を行おうとしたところ、千葉地裁松戸支部は「建物の最低売却価額が４１８万円であるのに対して抵当権等優先する債権が２，７８８万円あり、これを弁済すれば剰余の見込みがない」として競売取消しの決定をしました。
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　管理組合は、この決定に対して東京高裁に抗告をしました｡
東京高裁では、「競売ができなければ、確定判決で競売請求が認められていることが実現できず、結果的に区分所有者全体の利益を害する」として競売請求を認め、あわせて、区分所有権に設定されていた抵当権は消滅するとの決定をくだしました｡（平成１６年５月２０日決定）
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　この決定は、管理組合にとって非常に有利であり利用価値があります。