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－創立２５周年を迎えて－

ＮＰＯ法人福岡マンション管理組合連合会
理事長　　杉本典夫

　福管連が、昭和６２年１１月に誕生して、この１１月で２５年という節目を迎えることができました。
　これもひとえに、皆様方の温かいご支援の賜物と、深く感謝申し上げます。

おかげさまで687管理組合

　福管連は、福岡都市圏の４１の管理組合が集まり、「管理組合が抱える共通の悩みをお互いに持ち寄って研鑽する中で問題解決を図ろう」との趣旨でスタートしました。

　その後、弁護士吉野正先生、弁護士中島繁樹先生をはじめ多くの方々のご支援をいただきながら、マンションからの暴力団排除、地上げ会社による買い占め防止、欠陥マンション対策、大規模改修工事の資金調達、役員のなり手不足などいろいろな問題に取り組み今日まで参りました。お陰さまで、現在の正会員様は、６８７管理組合、４万６千戸と日本一の管理組合団体に成長することができました。

大きな節目に立つ管理組合

　しかし、管理組合は、現在、大きな節目に立っております。

　それは、建物の老朽化と居住者の高齢化問題であります。私たちはこれを「二つの老い」と言っておりますが、その解決の鍵は簡単には見つかりません。しかし、解決しなければ、快適なマンション生活を送ることが不可能になります。

　建物の老朽化につきましては、長寿命化、再生といったテーマに取り組んでおります。あわせて、適時適切な大規模改修工事の実施が不可欠であり、そのために、改修資金の確保、ベテランコンサルタントの選定といったテーマに一歩ずつではありますが、前進しているつもりであります。

居住者の高齢者対策

　問題は、居住者の高齢化対策です。

　福管連では、当面の対策として、管理組合への理事長派遣を平成１７年から開始いたしました。
　これは、管理組合の主体性を活かしながら組合活動を推進し、専門的問題、管理組合内外のトラブル解決は理事長が引き受けるといったスタンスで対処しております。

　居住者の高齢化の課題は、今後増加すると考えられる一人住まいの高齢者、認知症の方、孤独死の発生といった問題を管理組合としてどのように対処すべきかであります。

第三者管理者方式に大きなリスク

　理事長のなり手不足に対しまして、国土交通省は、現在「第三者管理者方式」といって、外部から管理者（理事長）を持ってくることを検討しています。

　しかし、「第三者管理者方式」には、次の二つの大きなリスクがあります。

積立金の毀損対策は

　第一は、外部の者が管理者となった場合、万一、それらの者が管理組合の積立金等を横領・持逃げをしたり、大規模改修工事等を高額で契約してリベートをとるといったことの危険性があります。

　この犯罪行為、不正行為の発生をどのようにして防ぐか、そうして、もし、事故が発生した場合の管理組合の毀損財産の回復をどのように行うか。現時点では、的確な対策が出ていません。

組合の主体性がなくならないか

　第二は、第三者管理者方式を採用して理事会を廃止した場合、区分所有者の意見や苦情が管理者に取り上げられるかどうか、確約できません。管理者の強大な権限の前では、管理組合及びその区分所有者の主体性は失われてしまうおそれがあります。

　役のなり手不足対策として、自分のマンションに合ういろいろな知恵を出し、リスクを防ぎながら、円滑な管理組合運営をするにはどうしたら良いか、みんなでよく話し合いましょう。

今までの延長では解決できない

　これらの問題に対して、福管連は、管理組合の皆様とともに、試行錯誤しながら「正解」を見つけていかざるを得ません。しかし、はっきり言えるのは、いままでやってきた「建物」中心の対策では絶対に解決できない、ということであります。

コミュニティの形成

　おぼろげながら見えていますのは、マンション内のコミュニティをしっかりと作ること、併せて地域社会との連携を図ることが大切であるといえます。また、福祉関係の行政部門や議員の方々にコンタクトを深め、マンションの実態のご理解と対策の展開をお願いしていくことも重要であります。

　福管連はこの新しい課題に取り組んでまいりますので、今後とも従前に増しまして、ご指導ご鞭撻を賜りますようお願い申し上げて、ご挨拶とさせていただきます。