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＜平成２２年度通常総会理事長挨拶＞

当面するマンションの課題

ＮＰＯ法人福岡マンション管理組合連合会
理事長　　杉本典夫

　第２５回通常総会を開催するに当たり、ご来賓の弁護士吉野正先生をはじめ正会員及び賛助会員の皆様には、多数ご臨席を賜り厚く御礼申し上げます。

　本日は、折角の機会でございますので、当面するマンションの課題をご報告申し上げ、ご挨拶に代えたいと考えます。当面する課題は、短期的な課題と長期的な課題に分けることができます。

一　短期的課題

５ヶ月を切ったアナログ放送終了期限
　アナログ放送終了期限は、あと５ヶ月を切りました。総務省の発表によりますと、問題はビル陰難視聴対策施設の改修です。平成２２年１２月末で対策未実施が１０％以上残っています。
未解決の原因は、多額の撤去費用、ＣＡＴＶ移行による利用者負担増、現利用者からの移行費用全額要求、さらに対象者不明等です。100％移行ができるかどうかが大きな課題です。　　
マンション標準管理規約の改正
　国土交通省では、３月下旬を目途にマンション標準管理規約の改正作業を進めています。役員資格のマンション居住条件の廃止、配偶者・一親等の役員代行資格付与など身近な問題の改正が含まれています。福管連では「暴力団排除条項を追加してほしい」などの改正意見を提出しました。
改正内容が決まれば、各管理組合は規約改正に取り組んでください。福管連もお手伝いします。

二　長期的課題―二つの老いへの対処―

建物の高経年化への適切な対策の推進
　博多駅周辺では、居住目的ではないマンションの購入といった現象が生じています。単純な投資か、建て替えを狙った買占めかはっきりしませんが、管理規約を整備してマンションを守ってください。
高経年化したマンションでは、建替えは非常に困難であることを踏まえ、長期的には、マンション再生を目指し、マンションのグレートアップを織り込んだ改修工事の実施が重要です。

　逆に築年の若いマンションでは、大規模改修工事が一時金なしで実施できるかチェックしてください。不足する場合は、少しでも早く、経費を節減し、修繕積立金の値上げを実施することが課題です。
これから実施する大規模改修は、マンションの長寿命化を織り込むことが必要です。
全管連としては、マンション再生法の制定に取り組んでおります。
居住者の高齢化対策の推進
　役員のなり手不足は、居住者の高齢化だけが原因ではなく、管理の複雑化、大規模改修工事等難しい課題の発生、さらには、苦情常習者への対応に嫌気がさすことなどいろいろな原因があります。

　しかし、安易に管理会社・マンション管理士等第三者に管理を任せることはできません。昨年１０月草津市内のマンションでは、管理会社社員の５億円横領事件が発生しました。高額契約防止対策も必要です。まずは、良いコミュニティの形成が基本です。福祉行政部門に協力を求めることも必要になってきました。役員問題をはじめ複雑な管理問題については、遠慮なく福管連へご相談ください。

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　最近は、政治、外交をはじめ、石油相場の高騰、国債の格付け低下などで、先行きが心配される状況が多発しています。こういう時にこそ、生活の本拠であるマンションの快適な住環境の確保と資産価値の維持向上への努力が大切です。お互いに知恵を絞り、協力して邁進しましょう。